Investování do nemovitostí v posledních letech provází fenomén krátkodobých pronájmů přes internetové platformy. Je možné zajistit si tímto způsobem plně pasivní příjem?

 

Pod krátkodobým pronájmem se rozumí pronajmutí nemovitosti většinou na několik dní nebo na jeden až dva týdny, přičemž nájemci jsou většinou turisté.

Společnost AirBnB, dnes asi nejznámější platforma pro nabízení krátkodobých pronájmů, vznikla v roce 2008. Původním smyslem bylo zprostředkovat sdílené ubytování, například v pokoji, který máte volný ve svém bytě. Host takto získal nejen nocleh, ale také autentický zážitek z dané lokality – jako by bydlel u známých, kteří mu vždy dokážou poradit, co navštívit, proč naopak někam nechodit nebo kde je nejlepší pivo.

Za deset let se z AirBnB vyvinula ohromná platforma, která nabízí nejen sdílené ubytování, ale také krátkodobé pronájmy celých, kompletně vybavených bytů či domů.

V českém prostředí se trh AirBnB soustředí zejména na Prahu. V roce 2018 je v Praze přes 7000 hostitelů a ubytování jich letos poskytla asi polovina.

Jak fungují pronájmy přes AirBnB (či jiné platformy)?

V první řadě musíte mít nemovitost v dobré lokalitě. Pro získání pasivního příjmu je v České republice zásadní soustředit se pouze na Prahu – a to na její centrum a čtvrti v takzvaném širším centru (Praha 1 a 2, Holešovice, Letná, Karlín a část Smíchova). Pokud máte svou nemovitost dál od centra, musíte počítat s nižší cenou za pronájem a s menší obsazeností a je dost pravděpodobné, že vám to pak v kalkulaci a ani v realitě nebude vycházet.

Do kalkulace musíte zahrnout i poplatek z každé rezervace (u AirBnB se pohybuje v rozmezí 3–5 %) a také vybavení nemovitosti, které bude na vyšší úrovni než u nemovitosti pro dlouhodobé pronájmy. Za 15–20 % z ceny pronájmu pak můžete využít takzvaného autopilota, tedy specializovanou službu, která se vám postará o home staging, profesionální fotografie, profil na AirBnB a také o komunikaci s hosty a úklid. Vy tak získáte skutečně pasivní příjem!

Finanční úřad hledí na tento způsob příjmů jako na ubytovací služby; měli byste tedy dostát všem požadavkům, aby pro vás příjem z krátkodobých pronájmů nebyl nakonec spíš bolehlav.

Pokud chcete zkusit krátkodobé pronájmy, využijte následující tabulku (krátkodobý_pronájem_Booking.com) pro svou kalkulaci.

Jestliže Praha není váš trh, máte smůlu?

Ne tak úplně, jsou ještě další možnosti. Krátkodobý pronájem rekreačních nemovitostí je sice „stará“ záležitost, která není pro média tak atraktivním tématem, ale i z nich je možné získat hezký pasivní příjem a vysoké zhodnocení z vložené finanční částky (ROI).

Česká republika je pro zahraniční turisty zajímavou destinací. Je to bezpečná země, máme příznivé ceny, dobré pivo a zejména cizinci z okolních zemí vědí, že jsou zde i jiné zajímavé lokality mimo Prahu. Horská střediska nebo letoviska si například oblíbili turisté z Německa nebo Polska. Zároveň i Češi opět objevili kouzlo domácí dovolené, a to nejen v létě u vody a v zimě na horách. České hory jsou atraktivním místem nejen v letní a zimní sezoně, ale posledních letech také v mezisezonách, zejména na podzim.

Pro rekreační objekty nejlépe funguje platforma Booking.com, která má celosvětovou působnost a oblíbili si ji i čeští hosté. U této platformy zaplatíte provizi za zprostředkování rezervace ve výši 15–20 % z ceny pronájmu.

Co je důležité u rekreačních nemovitostí?

Také u rekreačních nemovitostí je klíčem k úspěchu lokalita. Hledejte v již vyhlášených rekreačních oblastech nebo v regionech, které mají v tomto směru potenciál do budoucna. Dokážete-li však rekreační nemovitost učinit dostatečně zajímavou, můžete přitáhnout hosty i do původně nezajímavé oblasti. Musíte ale většinou počítat s vyšší vstupní investicí.

Je lepší horská oblast, nebo místo u vody? Hory mají výhodu, že zde jsou dvě hlavní sezóny a hosté vám přijedou v létě i v zimě. V horských oblastech dnes můžete sehnat chalupy a chaty k rekonstrukci v rozumné cenové hladině. Pořídit si můžete také horský apartmán v apartmánovém domě; pokud jej koupíte ještě ve fázi výstavby, výrazně ušetříte.

Při nákupu nemovitostí se zaměřte na to, co dané horské středisko nabízí hostům jak v zimě, tak v létě, a jestli se bude do budoucna rozvíjet, zejména v oblasti služeb. Zahraniční a ve stále větší míře i český host je náročný na kvalitu služeb a je ochoten za ni zaplatit. Na druhé straně však stále existuje skupina hostů, kteří rádi přijedou do hor ve stylu expedice Apalucha z populární komedie S tebou mě baví svět. Pro takovou cílovou skupinu je nutné mít větší počet lůžek, aby se vám to vyplatilo.

Jak si udržet vysoké zákaznické hodnocení?

U krátkodobých pronájmů obecně je extrémně důležité, abyste si drželi vysoké hodnocení hostů, ať už využíváte AirBnB, Booking.com nebo  jinou podobnou platformu. Většina dalších zájemců se bude zajímat o reference vašich předchozích hostů.

Co vše si musíte ohlídat?

1. Komunikace s hosty

S hosty musíte komunikovat a co nejrychleji odpovídat na jejich dotazy jak před příjezdem, tak i v době pobytu.

2. Čistota nemovitosti

Vaše nemovitost musí být perfektně uklizená. Pokud tomu tak není, host svou zkušenost zahrne do výsledného hodnocení. Nikdo nechce například spát ve špinavé posteli…

3. Vybavenost

Nemovitost musíte mít vybavenou podle nároků cílové skupiny. Jestliže například cílíte na rodiny s dětmi, je nutné mít vše pro děti: od postýlky přes vaničku na koupání, nočník až po hračky. Při využití nemovitosti na krátkodobé pronájmy musíte mít také několikero povlečení, přikrývky, ručníky atd. Počítejte tedy s vyšší vstupní investicí do vybavení.

4. Předání klíčů

Jestliže klíče od pronajímané nemovitosti nechcete předávat vždy osobně (vzhledem k tomu, že hosté přijíždějí v různých časech a mohou mít zpoždění, je tento způsob velmi náročný), můžete využít různých elektromechanických zámků, které jsou dnes k dispozici, a hostům posílat vždy jen vstupní kód. Nechcete-li utratit vyšší tisíce korun za speciální zámek, postačí i malý trezor na klíče vedle dveří.

5. Údržba a opravy

Nemovitost udržujte v uspokojivém stavu – pravidelně ji kontrolujte a poškozené věci vyměňte. U krátkodobých pronájmů dochází k rychlejšímu opotřebení vybavení, stěn a podlah než v případě dlouhodobých pronájmů. Do kalkulace tak musíte zahrnout i vyšší náklady na údržbu nemovitosti.

 

Vyplatí se tedy krátkodobé pronájmy? Stejně jako v případě dlouhodobých pronájmů je vždy nutná precizní kalkulace a zároveň je důležitá lokalita a způsob pronájmu. Obecně dokážete z krátkodobých pronájmů vygenerovat vyšší cash flow a ve většině případů také vyšší zisky. Na druhou stranu musíte většinou počítat s vyšší investicí jak do samotné nemovitosti, tak do jejího vybavení.