Jednou z bariér na cestě k pasivnímu příjmu je nedostatek peněz na investice. Do nemovitostí však můžete investovat i bez vlastních peněz. Tak proč běžet „krysí závod“?
Nemáte-li peníze, nemůžete investovat. Musíte dál pracovat pro peníze a nemůžete dosáhnout toho, že peníze pracují pro vás. Když budete pracovat pro někoho jiného, budete stoupat po kariérním žebříčku a kupovat si hezčí a dražší věci, pořád nebudete mít peníze na investování.
Jak se osvobodit z „krysího závodu“?
Popsaný začarovaný kruh si vysloužil nelichotivé pojmenování: „krysí závod“. Když se necháte polapit do této pasti, podobáte se totiž kryse běhající v kole. Čím rychleji se kolo točí, tím rychleji musíte běžet. Jinými slovy – čím víc vyděláváte, tím více utrácíte a tím víc musíte pracovat pro peníze.
Jak z toho ven? Je vůbec možné začít investovat, i když peníze nemáte?
Mám pro vás dobrou zprávu. Do nemovitostí můžete investovat i bez vlastních peněz. Právě proto mám nemovitosti raději než jiná aktiva. Neznám jiné aktivum, na které by vám banky ochotně půjčily peníze. Těžko přijdete do banky a řeknete, že chcete půjčit na zlatou cihlu…
Podívejme se podrobněji na různé investiční strategie. Popíšu vám také, jak používat nejen peníze banky, ale i takzvané OPS (other people‘s money, tedy peníze ostatních lidí).
Hypotéky a nová pravidla hry
Jde o nejrozšířenější způsob financování nákupu nemovitosti. Půjdete do banky, a pokud se bude jednat o vaši první nemovitost, využijete pro její financování tzv. hypotéku na bydlení. Banky vám půjčí 80 % odhadní ceny nemovitosti a vy dodáte pouze 20 % z vlastních prostředků. Donedávna bylo možné tento způsob financování ještě kombinovat s jiným úvěrem. ČNB však zpřísnila pravidla, takže dofinancovat hypoteční úvěr jiným bankovním úvěrem již není možné.
Jaká jsou tedy nová pravidla hry, která budete muset akceptovat? První se nazývá DSTI (Debt Service to Income, tzn. poměr vašich měsíčních splátek dluhu k vašim čistým příjmům). Vaše měsíční splátky by podle aktuálních podmínek neměly přesáhnout 45 % vašich měsíčních čistých příjmů. Do splátek se započítávají veškeré bankovní úvěry, kreditní karty, kontokorenty atd. Banky mají přístup do systému, který všechny tyto úvěry eviduje. V tomto systému nevidí parametry úvěrů, ale pouze měsíční splátku. Pokud tedy chcete vylepšit své kreditní skóre, doporučuji před žádostí o hypoteční úvěr doplatit úvěry, které máte těsně před splatností, zrušit kreditní karty (vzápětí můžete zažádat o nové) a zrušit kontokorenty.
Druhý parametr, který banky nyní budou sledovat, se označuje zkratkou DTI (Debt to Income, tzn. podíl vašeho čistého ročního příjmu k celkovému dluhu). Podle aktuálního nastavení pravidel vám banka může půjčit maximálně devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu. Tedy pokud vyděláte 1 milion korun, váš celkový dluh nesmí být vyšší než 9 milionů korun.
Tyto podmínky se týkají převážně hypoték na bydlení a spotřebních a neúčelových úvěrů. Zbytek částky, tzv. down payment, budete muset doplatit z vlastní kapsy. Přesto se však jedná o výhodu oproti investicím do jiných aktiv, jelikož v tomto případě za 20 % hodnoty ovládáte 100 % aktiva.
Dozajištění jinou nemovitostí
Pokud vlastníte nemovitost, která není zatížena zástavním právem, můžete ji využít k zajištění úvěru na nákup další nemovitosti. Tento způsob financování nákupu nemovitosti lze použít i pro dozajištění hypotečního úvěru, abyste maximálně snížili svůj down payment a mohli jste tak financovat celý nebo skoro celý obchod.
Výhodou je, že můžete použít i nemovitost, která není ve vašem přímém vlastnictví. Může jít například o majetek někoho z rodiny. Majitel nemovitosti se pak stává spoludlužníkem. V tomto případě silně doporučuji definovat si se spoludlužníkem předem a smluvně parametry a způsob splátek.
Dozajištění jinou nemovitostí je možné kombinovat i s následující strategií financování.
Refinancování stávajícího hypotečního úvěru
Pokud již splácíte nějaký hypoteční úvěr a blíží se termín ukončení vaší sjednané fixace (u některých bank můžete refinancovat až 24 měsíců před ukončení fixace), můžete svůj úvěr refinancovat. Jestliže jste již splatili část úvěru a zároveň stoupla hodnota vaší nemovitosti, můžete banku žádat o vyšší úvěrový rámec. Podle nabídky jednotlivých bank můžete buď část peněz obdržet v hotovosti na svůj účet, nebo můžete rozdílnou použít částku právě k dozajištění jiné nemovitosti. Podaří-li se vám s bankou domluvit, můžete díky tomu znovu realizovat obchod bez použití svých vlastních peněz.
FFF aneb Půjčka od rodiny a známých
Pod zkratkou FFF se skrývají slova family, friends a foolish (tedy rodina, přátelé a blázni). Označujeme tak situaci, kdy si peníze půjčujete od svých blízkých nebo od lidí, kteří ve vás vidí potenciál, i když ještě nemáte nic za sebou a nejste schopni předvést svůj track record neboli souhrn dosažených výkonů.
Tento způsob financování je také poměrně rozšířený, ale velmi často vede k problémům v rodinných a přátelských vztazích. Abyste se vyhnuli rozvrácení rodiny či konci dobrého přátelství, doporučuji následující:
Vždy podepište smlouvu! To je extrémně důležité při tomto (a vlastně při jakémkoli) způsobu financování. Ve smlouvě definujte parametry úvěru, jako je délka splácení, výše splátky, výše úroků, případně i způsob zajištění půjčených peněz. Lidé si často myslí, že s rodinou či kamarády se vždy nějak dohodnou, ale bohužel opak je pravdou. Smlouvy se nepíší na období míru, ale na období války, myslete na to!
Půjčit vám může i prodávající
Takzvaný seller financing je můj oblíbený způsob financování, vyžaduje však dobrý odhad prodávajícího, od něhož si na nákup nemovitosti půjčíte. Je vhodný v případě, že prodávající nepotřebuje peníze za prodanou nemovitost okamžitě a rád je dobře zhodnotí. Financovat tak můžete celý nákup nemovitosti, nebo pouze jeho část a část peněz si půjčíte standardně v bance. Ve druhém případě je nutné vyřešit s prodávajícím způsob zajištění půjčky, jelikož jako zástavce bude v katastru nemovitostí zapsaná banka.
I v tomto případě samozřejmě musíte s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu, do níž buď zakomponujete parametry půjčky, nebo uzavřete zvlášť tzv. „smlouvu o zápůjčce“. V ní definujete parametry úvěru, tedy jeho výši, výši úroků a jejich splatnost, délku splácení úvěru a sankce při jeho nesplácení. Obvykle se budete pohybovat v rozmezí 3–5% úrokové sazby z půjčených peněz.
Hard money financování
Jak již název napovídá, tento způsob financování nemovitostního obchodu vás vyjde „nejdráž“. Peníze si půjčíte od investora, kterému jde primárně o to, aby své prostředky zhodnotil. Aby se mu transakce vyplatila, budete se pohybovat v rozmezí 3–10% úrokové sazby. Investor vám může poskytnout buď celé financování, nebo jeho peníze použijete na financování tzv. equity, tedy na down payment, a zbytek peněz si půjčíte od banky.
Výhodou takto složeného financování je, že u banky získáte nižší úrokovou sazbu. Při využití investorských peněz je také možné splácet měsíčně pouze úroky a jistinu splatit za domluvenou dobu. Mezitím můžete zhodnotit cenu nemovitosti a splátku jistiny financovat bankovním úvěrem.
Jak vidíte, na investování do nemovitostí není nutné mít peníze. Financování nákupu nemovitostí je kreativní proces a je jen na vás, jak kreativní dokážete být. Důležité je vždy vycházet z precizní kalkulace, kde si spočítáte cenu peněz. Na základě zjištěných údajů se potom rozhodnete, jaký způsob financování pro vás bude výhodný.
Hlubší rozbor a konkrétní způsoby a strategie financování najdete v tréninkovém programu.
Potřebujete-li poradit s konkrétním problémem, využijte poradnu Finančního samuraje.