Jak správně vybrat nájemníka

v době před pandemií, v pandemii i po ní.

Pro úspěšné investování do nemovitostí je nutné se naučit hodně věcí, jedná se o komplexní soubor dovedností, který je nutné si osvojit pokud chcete aby vám nemovitosti přinášely radost a samozřejmě dostatek peněz a nestaly se noční můrou.

Jedna z takových  dovedností je výběr nájemníků. Vybrat správného nájemníka pro vás znamená mít několik měsíců/let pravidelný, skoro pasivní příjem bez velkých starostí.

Naopak, pokud vyberete špatného nájemníka, bude to pro vás noční můra a na konci budete počítat ztráty v podobě zničeného bytu a nezaplaceného nájemného, nebo dluhu na energiích a službách.

V článku se dozvíte:

• Jaké jsou typy nájemníků?
• Jaká jsou úskalí pronájmu nemovitostí zahraničním nájemníkům?
• Kde a jak nabídnout nemovitost k pronájmu?
• Skóring nájemníka
• Jak nastavit správnou cenu za pronájem nemovitosti?
• Jak předat nemovitost nájemníkovi?
• Jak s nájemíkem komunikovat?

Stejně jako platí, že ceny nemovitostí se pohybují v cyklech, tzn. ceny rostou a klesají. Podobně je to i se vztahem nájemník vs. pronajímatel. V případě vysoké poptávky po nájemním bydlení „tahá za kratší provaz“ nájemník, znamená to, že nájemníků je dostatek a pokud vy – pronajímatel, máte atraktivní nemovitost, můžete si mezi nájemníky vybírat. Ale protože se jedná o cykly, tak se jednou za čas situace obrátí a o nájemníky je najednou nouze a pronajímatelé najednou tahají za kratší provaz, což svádí k tomu brát jakéhokoliv nájemníka, to ale může být velká chyba, která vás může stát spousty peněz.

Jakým způsobem tedy vybrat toho správného nájemníka, jak si provést správný filtr nájemníků, jak si provést správný skóring nájemníků, jak s nájemníky komunikovat a jak řešit neočekávané situace, například výpadek příjmů nájemníka a následné neplacení nájemného?

V případě vrcholu „nájemného cyklu“ můžeme to také nazývat „blahobytem“ je nájemníků dostatek. Tuto situaci jsme zažívali poslední 2-3 roky (nyní je rok 2020 a jsme v koronavirové pandemii). Nyní přijde ekonomický dopad pandemie a kvalitních nájmeníků ubyde. Pojďme se ale nejdříve podívat jak takový  kvalitní nájemník vypadá.

Typy nájemníků

 

Kvalitní nájemník je ten, který má pravidelný dostatečný příjem.  Pokud má nájemník min. 2x takový čistý příjem než je platba nájemného včetně služeb, je to OK. Ale ideálně je to 3x a více.

Takový člověk utratí 30% svého příjmu za bydlení a ještě mu zůstává dostatek peněz na další útratu.

Jestliže se soustředíte na investice do nájemního bydlení, je nejlepší nemovitost pro dlouhodobý pronájem, byt 2+kk a nebo 2+1. U těchto bytů máte největší variabilitu ubytování. Můžete ubytovat singles, pár, i rodinu s 1 max. 2 dětmi bez velkého omezení komfortu.

Z pohledu bonity nájemníků je nejlepší pracující pár. Tento typ nájemníků má 2 příjmy, které plynou z 2 různých zdrojů a pokud dojde k výpadku jednoho příjmu, pak je zde pořád ještě druhý příjem, kterým mohou pokrývat nájemné.

I když se to nezdá, tak velmi kvalitními a stabilními nájemníky jsou důchodci, respektive pár v důchodu. Mají  garantované 2 příjmy, důchodci mají nízké další útraty a v nemovitosti budou chtít zůstat na delší dobu. Pro tento typ nájemníků se vyplatí  i trochu snížit nájemné výměnou za stabilitu, kterou tento typ nájemníků představuje.

Kvalitní nájemník:

• Má min. 2 násobný příjem než je nájemné, ideální je 3 násobný a vyšší příjem.
• Má stabilní dlouhodobou práci, která odolá výkyvům krize.
  • Jeho práce není lehce nahraditelná. 
• Má dobré reference od předchozího pronajímatele.
• Na nájem se budou skládat 2 příjmy.
• Preferuje dlouhodobý nájem i na několik let.