Pokud ano, co recese přinese a jak se na ní připravit?
Po nejdelší době růstu v historii, jsme velmi pravděpodobně na prahu recese. O tom, že recese se očekává, jsem psal na FS již minulý rok zde.
Recese byla vyhlížena již poslední 2 roky, v podstatě se čekalo jen na rozbušku, která nyní přišla v podobě COVID-19.
Nechci zde hodnotit současnou pandemii koronaviru, teď je nejdůležitější zejména přežít ve zdraví a celý svět musí pandemii co nejdříve zvládnout.
Chci se na současnou situaci podívat z ekonomického hlediska. Na konci každé krize jsou poražení, ale také vítězové. Jak se tedy postavit na stranu vítězů?
Pravdou je, že svět je většinou vybalancován a nepříznivá situace jednoho může být příležitostí pro druhého. Jaké se nyní objevují příležitosti pro investory?
Masivní propady akciového a krypto trhu.
Akciový trh se propadl o více jak 30%. Kryptotrh ještě víc a propad je mezi 50-60% a není jisté, že je to dno. To jistě nejsou dobré zprávy, ale podívejte se na to jako investor, který nechce prodávat, ale chce nakupovat. Vždy se nejlépe nakupuje ve slevě a sleva právě teď na trhu je a nebo v následujících měsících bude! Současný stav tedy nahrává investorům, kteří se na recesi/krizi připravovali, mají nyní dostatek hotovosti a budou nakupovat. Trhy znovu vyrostou a aktiva znovu získají na hodnotě, to se zatím vždy stalo a ani nyní to nebude jinak.
Jak se dostat k hotovosti, pokud ji nemáte a vše jste již proinvestovali?
Ne každý investor má k dispozici balík hotovosti aby mohl nakupovat, je tedy potřeba zjistit možnosti jak hotovost získat. Jednou z možností může být vaše současné nemovitostní portfolio.
Zkuste se podívat na vaše nemovitostní portfolio a vaší equity. Tedy čistou hotovost, kterou můžete z vašeho nemovitostního portfolia uvolnit.
Pro příklad, máte nemovitost, kterou jste koupili před 5 lety za 1 mil Kč, na hypoteční úvěr 80% LTV, za 5 let splácení zde máte ještě ke splacení 650 tis., ale tato nemovitost má v současné době hodnotu 2 mil. Kč. Můžete tedy provést refinancování a uvolnit equity např. 750 000,- (2 mil hodnota nemovitosti, 70% LTV mínus zbývající částka ke splacení). Pokud využijete tzv. americkou hypotéku, můžete získat peníze cash a sami se rozhodnete jestli peníze použijete pro nákup další nemovitosti (až spadne cena) a nebo k nákupu jiného aktiva, které je už nyní nízko (akcie, kryptoměny). Pravidla nákupu nemovitostí pak zůstávají stejná a návod můžete najít zde, budou se měnit pouze ceny a z pohledu nakupujícího investora k lepšímu.
Co se stane s cenami nemovitostí?
Pokud stojíme na prahu recese a ta se naplno rozjede, bude bohužel docházet k nesplácení úvěrů, včetně hypoték, které si lidé brali v období ekonomického růstu. Toto není dobrá zpráva pro lidi, kteří se do problémů se splácením dostanou, ale jak jsem zmínil výše, nepříznivá situace jednoho může být příležitostí pro druhého. Tyto nemovitosti banky dají na trh a bude možné je koupit za zvýhodněné ceny. Pokud budete připraveni, budou k dispozici nemovitosti za výrazně nižší ceny než jsou dnes a investice vám začne znovu dávat smysl a to v řádu následujících měsíců, odhaduji tak 3-9 měsíců.
Ekonomická recese zvyšuje % rozvodů
V americkém Forbesu v roce 2010 publikovali článek, který popisuje, že v recesi se zvyšuje rozvodovost. Má to svou logiku, ekonomika klesá, lidé přicházejí o zaměstnání a nedokáží tak zajistit finančně svého partnera…, bohužel jeden z faktů naší doby. Znovu se, ale jedná o příležitost k nákupu levnějších nemovitostí. Majitelé těchto společných nemovitostí většinou chtějí rychle prodat a získat hotovost, kterou si rozdělí. Rychlost je pro prodávajícího v tomto případě klíčová a většinou vítězí na cenou.
Odkaz na článek najdete zde.
Současná pandemie může, bohužel, zvýšit počet nemovitostí v dědictvích
Bohužel je pravděpodobné, že se zvýší počet dědictví. Pokud je hodně dědiců, je většinou složité se domluvit na využití zděděné nemovitosti. Jednodušší je tedy nemovitost prodat a rozdělit si peníze. Znovu se jedná o příležitost pro investory, kteří tak mohou získat zajímavou nemovitost za zajímavou cenu.
Úrokové sazby budou klesat
Úrokové sazby nestihly vystoupat na vysoké úrovně z roku 2008 – 2010 a stále se drží velmi nízko, průměrná sazba hypotečního úvěru v únoru 2020 byla 2,42%. Na začátku roku 2020 sice docházelo ke zvyšování úrokových sazeb u některých bank až nad 3%. Což, ale pořád není žádná tragédie, při inflaci vyšší jak 3% znamená, že si de facto půjčujete za 0% úrok. 16.3.2020 již ČNB přistoupila ke stimulování ekonomiky a snížila repo sazbu o 0,5% bodu na 1,75%, což se projeví i v sazbách komerčních úvěrů a je pravděpodobné, že ČNB sníží sazby až na 0. Je tedy možné, že sazby hypotečních úvěrů se zase dostanou na úroveň 1,5% a možná i níž. Pro připraveného investora to bude znamenat lepší přístup k penězům a možnost více investovat.
Současná situace není dobrá, je nutné být disciplinovaní, spolupracovat, ale každá krize jednou skončí a je nezbytné dívat se dopředu. Držím nám všem palce ať to zvládneme a do budoucnosti vstoupíme silnější.