„Na světě jsou jen dvě jistoty, daně a smrt.“ Citát Benjamina Franklina zní trochu ponuře, já jsem se však letos na daňové přiznání vyloženě těšil. Chcete znát důvod?
Daně platíme v různých formách všichni, aniž bychom si to uvědomovali. Nejsou to jen přímé daně, ale speciálně v České republice máme spoustu daní nepřímých.
Nejsem daňový specialista a v tomto článku se nechci pouštět do hlubokých daňových rozborů. Soustředit se chci pouze na daň z příjmu, která se v tuzemsku platí z práce, z podnikání, z investic a u fyzických osob činí 15% (nebudu zde zabíhat do detailů superhrubé mzdy a vyššího zdanění ekonomicky výkonnějších jedinců).
Jestliže jste zaměstnanec, váš zaměstnavatel vám každý měsíc strhává daň z příjmu ve výši, kterou lze předem velmi dobře předpovědět. U podnikatelů se vypočítává vždy zpětně na základě dosažených příjmů. Většina podnikatelů tak hledí k 31. březnu s určitými obavami, kolik reálně na daních zaplatí. Musí mít také připravenou hotovost, aby mohli daně zaplatit v předepsaném termínu, jinak jim hrozí pokuty a sankce.
Místo patnácti jen necelé jedno procento
Já jsem se letos na daňové přiznání vyloženě těšil. Vzhledem k vysokým zálohám z loňského roku jsem předpokládal, že tentokrát bude finanční úřad platit mně, a to se opravdu stalo.
V roce 2018 jsem plně odešel na volnou nohu a začal jsem naplno využívat pronájem nemovitostního portfolia.
Asi polovinu mého celkového příjmu tvoří příjmy z business konzultací, které jako volnonožec poskytuji firmám, abych jim pomohl k lepším ekonomickým výsledkům. Druhou polovinu představují příjmy z pronájmu mého nemovitostního portfolia. Právě díky nemovitostem jsem zaplatil celkovou daň z příjmu ne 15 %, ale méně než 1 %!
Jak je to možné?
Cestou k nižší dani jsou odpisy
Skoro každá vláda na světě podporuje majitele nájemních nemovitostí v zájmu dostupnosti bydlení pro občany. Česká republika není výjimkou, i když je zde nájemní bydlení ve výrazné menšině oproti západním zemím. Pouze asi 20 % Čechů bydlí v nájmu, kdežto v západní Evropě je to až přes 50 %.
Příjem z pronájmu nemovitostí je ve většině případů osvobozen od placení sociálního a zdravotního pojištění. Přesto byste jej měli zdanit daňovou sazbou 15 %, stejně jako příjem z podnikání fyzické osoby.
Jak tedy dosáhnout zdanění nižší než 1 %?
Nemovitosti, které vlastníte, je možné odepisovat z daňového základu. A to je přesně ten způsob, jak snížit svou daňovou zátěž.
Co je to odpis?
Stručné vysvětlení najdete na Wikipedii: „Odpis je částka, která vyjadřuje opotřebení majetku (morální nebo fyzické) za určité období. Protože odpis představuje snížení ekonomického prospěchu (ve formě poklesu aktiv), jedná se o náklad. Smyslem odpisování je rozložit pořizovací cenu majetku jako náklad do více období. Pořízení majetku tedy neovlivní výsledek hospodaření firmy hned, ale poměrně po celou dobu životnosti majetku.
Odpisy se používají pouze pro dlouhodobý majetek, který se odepisuje do výše vstupní nebo zvýšené vstupní ceny, a to buď rovnoměrně, nebo zrychleně (metoda zvolená na počátku se musí dodržet po celou dobu odpisování).“
Pro odepisování nemovitostí existuje metodika, a pokud ho bude aplikovat, je dobré se poradit s vaším účetním nebo s daňovým poradcem!
Legální cesta k nižším daním
Pro zjednodušení: nemovitost můžete odepisovat 20-50 let, a to podle typu nemovitosti. Budovy ze dřeva a plastu se odepisují 20 let a hotely, historické budovy a nebo kulturní památky se odepisují nejdéle – 50 let. Byty a bytové domy, kam míří většina investorů, jsou v 5 odpisové skupině a odepisují se standardně 30 let.
A za tuto dobu odepíšete celou částku vstupní investice.
Podle stanoveného způsobu odepisování, můžete odepisovat standardně a nebo zrychleně. Při standardním odepisování si můžete odepsat z hodnoty nemovitosti 1,4% v prvním roce a 3,4% v dalších letech . Jestliže tedy máte nemovitost v hodnotě jednoho milionu korun, můžete v prvním roce odepsat 14 000,-Kč a v dalších letech 34 000,-Kč.
U zrychleného odepisování je to v případě stejné nemovitosti 33 344 korun v prvním roce a 64 445 v druhém roce a částka odpisů se pak snižuje zhruba o 2 500 v každém dalším roce.
Já jsem si osobně vybral zrychlené odepisování, jelikož předpokládám další nákupy nemovitostí a budu si tak schopen snižování daňového základu lépe rozložit.
Příklad: Pokud váš příjem z pronájmu nemovitosti činí 100 000 korun ročně a váš odpis je také 100 000 korun, pak vaše daň z tohoto příjmu bude 0 % – samozřejmě legálně!
Jiný příklad ukazuje, že odpisy nemovitostí neslouží jen pro snižování daňového zatížení z příjmů z pronájmu. Jestliže je váš příjem z uvedené nemovitosti 80 000 korun a vaše odpisy činí 100 000 korun, je tento příjem od daně osvobozen a zbylých 20 000 korun pro vás představuje náklad, který si můžete odečíst ze svého dalšího příjmu, tedy například z příjmu z podnikání.
To je hlavní důvod, proč většina bohatých lidí kupuje nemovitosti. Není to proto, že je chtějí vlastnit a bydlet v nich, ale zejména z důvodu snížení daňového zatížení, a to i ze svého podnikání.
Proto mám tak rád investování do nemovitostí. Nabízí totiž několik druhů příjmů a snížení daňové zátěže je další benefit, který může jednoduše aplikovat i začínající realitní investor.
Naučte se investovat do nemovitostí díky tréninku Cesta finančního samuraje a využijte několik druhů příjmů, které nemovitosti nabízí.
Dobrý den, Vámi popisovaná cesta podle mne, bohužel, příliš legální není. Byty a domy, pokud nejsou z plastu nebo ze dřeva, jsou v odpisové skupině 5 a odpisují se tudíž 30 let a je lhostejno, zda odpisujete rovnoměrně nebo zrychleně, to na dobu odpisování vliv nemá. Při zrychleném odepisování pouze odepisujete větší částky v prvních letech a menší v posledních.V případě zájmu Vám mohu poskytnout svou excelovou odpisovou kalkulačku odpisů.
Z druhé strany je ovšem legální zahrnout do nákladů i případné opravy- ale pozor! Vždy je lepší se zeptat někoho fundovaného, zda se jedná o opravu nebo technické zhodnocení – o které se musí zvýšit cena nemovitosti a odpisovat. Náklady do celkové výše 40.000 za rok lze vždy považovat za opravu. Podobně například natření fasády je oprava, ale zateplení polystyrenem je již zhodnocení. Opravdu je lepší se s někým fundovaným poradit, než si to nechat vysvětlovat od daňových úředníků při kontrole!
Další možnost je využít paušál na automobil ve výši 48.000 za rok, a pokud se auto nepoužívá k podnikání, pouze k pronájmu, nemusí se z něj platit silniční daň!
Pokud již nějakou dobu pravidelně investujete do nových nemovitostí, a rozumně opravujete ty starší, můžete skutečně docílit stavu, tak jako se to podařilo mně, že dlouhodobě, a naprosto legálně, žádné daně platit nebudete!
Naprostý souhlas Dalimile. Článek je zavádějicí.
Viz např…https://www.dauc.cz/dokument/?modul=li&cislo=96189&well=danarionline
DObrý den Dalimile,
díky za komentář a za postřeh. Máte pravdu, nemovitosti se podle druhu odepisují 20-50 let. V článku jsme provedl úpravu.
Díky
FS
Ještě jeden daňový tip pro všechy investory do nájemních nemovitostí: do daňově uznatelných nákladů lze při nákupu nemovitosti jednorázově uplatnit i celou zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí – na to mám i dobrozdání od finančního úřadu – opět, v případě zájmu mohu poskytnout.
Velmi dobrý tip, o kterém podle mě spousta realitních investorů neví. Díky za něj!
zdravím,
to keď chcem takto odpisovať, musím byť podnikateľ, alebo to môžem aj ako fyzická osoba (zamestnanec)?
Dobrý den,
můžete mít příjem jak ze závislé činnosti (zaměstnání) tak z podnikání a nebo z pronájmu. Samozřejmě doporučuji vše zkonzultovat s vaším daňovým poradcem a účetním.
FS
Dobrý den,
v minulém roce jsem zakoupil „ubytovací jednotku“ v projektu https://bydelko.cz/nezarazeno/misto-hotelu-albion-na-smichove-vyrostou-byty-v-hotelovem-stylu/ od PSN. V listu vlastnictví – LV (způsob využití) je tato jednotka evidována jako jiný nebytový prostor. V minulosti budova sloužila jako hotel, domov důchodců a pak PSNko objekt zrekonstruovalo a rozprodalo, ale objekt nebyl znovu rekolaudován takže je to stále to co bylo – hotel. Mám dvě otázky: Tento majetek spadá do odpisové skupiny č. 6 , odpisování 50 let? Předchozí majitelé určitě tuto nemovitost v minulosti již odpisovali, můžu znovu odpisovat znovu? Pozn. :Koupil jsem to jako fyzická osoba.
Dobrý den,
ano nebytový prostor spadá do 6 odpisové skupiny s dobou odepisování 50 let. Vy samozřejmě můžete odepisovat, jedná se o vaši investici, co dělali předchozí majitele vás v tomto případě nezajímá.
S pozdravem
FS
Dobrý den,
mám několik dotazů:
1/ Můžu odepisovat, i když jsem jen zaměstnanec? Někde jsem četla, že to jde jen u podnikatelů, kteří mají byt zapsaný v obchodním majetku.
2/ Co když jsem o odpisech nevěděla, koupila byt před 5 lety, pronajímala a do daní dávala skutečné náklady (nábytek, jízdy autem…), ale nedávala tam ty odpisy, takže jsem platila velkou daň. Teď bych chtěla s odpisy začít, jak na to? Můžu teď použít tu starou kupní cenu a začít teď odpisovat s tou částkou, která by se odepisovala první rok, jako kdybych ten byt koupila teď?
3/ Co když jsem koupila jiný byt v roce 2018, začala pronajímat od ledna 2019. Budu v tom odpise v daňovém přiznání za rok 2019 (zrychlená metoda), odpisovat částku za 1. rok (u ceny bytu 2mil. by to bylo 66667Kč)? Nebo až za 2. rok (128889Kč)?
4/ Počáteční cena se tedy stanoví tak, že se sečte kupní cena a daň z převodu nemovitosti?
5/ A ještě jsem někde četla: “ příjmy z pronájmu vstupují do limitu pro povinnou registraci k DPH, jestliže má pronajímatel kromě nájmů i příjmy z podnikání…“ Je to pravda, co to znamená?
To je vše, děkuji!
Dobrý den,
než odpovím na Vaše dotazy, doporučuji se zeptat specialisty na tuto problematiku – tedy daňového poradce a s tímto odborníkem pracovat dlouhodobě. Daňový poradce Vám bude hlídat nejnovější nařízení a aktualizace problematiky.
ad 1 – není nutné být podnikatel a mít nemovitost v obchodním majetku. Je, ale samozřejmě nutné přiznávat v daňovém přiznání příjmy z pronájmu nemovitosti.
ad 2 – Nemovitost lze zařadit k odepisování nejpozději 5 let od jejího pořízení (pak odepisujete kupní cenu a náklady k pořízení nemovitosti). Pokud jste nemovitost pořídíla před 5 lety, je nutné abyste provedla ocenění odhadcem, ale i pak je možné ji zařadit k odepisování a odepisujete částku určenou odhadcem.
ad 3 – Toto si prosím prověřte u svého daňového poradce, který vám sestaví odpisový plán. Pokud si vyberete způsob odepisování, tedy buď zrychlený a nebo standardní, nelze už tento způsob v průběhu odepisování měnit!
ad 4 – Nemovitosti lze odepisovat dle skutečně vynaložených nákladů na jejich pořízení. Součástí, je tedy nejen kupní cena, ale také ostatní výdaje spojené s pořízením nemovitosti.
ad 5 – Znovu doporučuji prověřit s daňovým poradcem vaši konkrétní situaci. Jsou nájmy, které jsou osvobozeny od DPH a pak jsou nájmy, které nejsou osvobozeny od DPH. Záleží tedy v jakém režimu vaše nemovitosti pronajímáte.
S pozdravem
FS
Děkuji! Ono je teď těžké sehnat daňového poradce, když je zrovna doba daňových podání. Nikdo, koho jsem v okolí oslovila, nebere nové klienty (a: koronavirus). To o tom, že jdou dávat do nákladů odpisy jsem se dozvěděla před 3 dny a pak při hledání jsem narazila na tento zajímavý článek. Daňové přiznání mám hotové, zítra to zkonzultuji na FÚ, jestli tam někdo bude.