Mít vlastní bydlení je důležité pro většinu obyvatel České republiky. Je však pořízení vlastního domu nebo bytu skutečně tou nejlepší investicí, za jakou ji považujeme?

 

Téměř osmdesát procent Čechů bydlí ve vlastním domě nebo bytě. Podobný trend se ale projevuje i v ostatních postkomunistických zemích. Oproti tomu lidé v západní Evropě využívají mnohem víc nájemní bydlení, jeho podíl se pohybuje v rozmezí 40 až 50 procent.

Vysoký podíl vlastnického bydlení v  České republice je dán několika faktory. Po revoluci se privatizovaly byty a hodně Čechů si tak mohlo pořídit byt za výhodné ceny. Zároveň my Češi neprojevujeme přílišnou ochotu měnit bydliště. Většina za nás si vybere své místo k bydlení, kde se snaží zůstat až do konce života. Ani stěhování za prací dosud není v Česku příliš rozšířené.

Jak to tedy je s  investicí do vlastního bydlení?

Abychom si mohli ukázat, zda se v případě investice do vlastního domu či bytu jedná o aktivum, nebo pasivum, podíváme se nejprve na jednoduchou definici aktiv a pasiv:

 

Aktiva – generují peníze a peníze na váš účet přitékají.

Pasiva – zde se jedná o opačný směr a peníze z vašeho účtu odtékají.

 

Z tohoto pohledu je celkem zřejmé, že vaše vlastní bydlení není aktivum, jak se řada lidí mylně domnívá, ale pasivum. Ano, splácíte hypotéku a po třiceti letech se nemovitost stane vaším majetkem. Většina lidí ji však ani potom se ziskem neprodává a zůstává v tomto bydlení nadále. Musí proto do svého bydlení investovat další peníze, aby se jim v něm bydlelo dobře. Případně ještě v průběhu splácení hypotéky, pokud se zlepší jejich životní situace díky vyššímu platu či postupu na významnější pozici, vymění menší a méně kvalitní bydlení za větší a kvalitnější.

Jak lze z pasiva – vlastního bydlení – udělat aktivum?

Jestliže se rozhodnete stát se realitním investorem, měli byste přemýšlet, jak využít svého vlastního bydlení, aby vám peníze neodčerpávalo, ale naopak abyste z něj dokázali peníze generovat.

Jedním ze způsobů, jak využít vaše bydlení, jsou krátkodobé pronájmy prostřednictvím specializovaných platforem, jako je AirBnB. Tento nejznámější portál, jehož název se stal synonymem pro krátkodobé pronájmy nejen u nás, ale i ve světě, vznikl právě z tohoto důvodu. Původní zakladatelé pronajímali nafukovací matraci ve svém bytě, odtud je název služby: AirBed = nafukovací matrace, and Breakfast = a snídaně.

Službu pro krátkodobé pronájmy můžete využít pro pronájem pokoje, který nevyužíváte, případně můžete pronajmout i celou nemovitost, pokud na delší dobu odjíždíte.

Já osobně jsem svůj dům pronajal  na dobu, kdy jsem pracoval v zahraničí. Jednalo se ale o standardní 12měsíční, tedy dlouhodobý pronájem.

Zajištění úvěru pro nákup další nemovitosti

Vaše bydlení vám může také dopomoci k nákupu další nemovitosti. Jestliže již několik let splácíte svůj byt či dům, můžete tuto nemovitost refinancovat a získat tak úvěr na nákup další nemovitosti. Zde se otevírá kreativní prostor pro zajištění financování.

Dám vám znovu příklad ze své praxe. Kupoval jsem rekreační nemovitost a na její financování v té době banky nabízely pouze 70% hypotéky. V té době bylo možné získat až 100% hypotéku, ale bohužel ne v případě této nemovitosti. Pro mě to byl do té doby největší realitní obchod, a pokud bych jej financoval standardní cestou, musel bych ze svých úspor zaplatit poměrně vysokou částku – down payment. Provedl jsem tedy následující transakci: Refinancoval jsem původní hypotéku na své vlastní bydlení do jiné banky, u níž jsem si pak vzal i úvěr na novou nemovitost.

Získal jsem tím několik výhod:

• Snížil jsem svou měsíční splátku úvěru na své vlastní bydlení, jelikož jsem získal lepší úrokovou sazbu.
• Získal jsem celkově lepší úrokovou sazbu, protože jsem si v bance bral větší úvěr a ručil jsem za něj dvěma nemovitostmi.
• Změnil jsem pasivum na aktivum, jelikož jsem pro zajištění úvěru částečně využil vlastní bydlení.
• Financoval jsem nákup nemovitosti, která nám dnes přináší zhodnocení 35 % ročně, a to také díky velké finanční páce, kterou jsem vytvořil.
• Nemusel jsem z vlastních úspor platit vysoký down payment (nakonec jsem zaplatil down payment pouze 5 %) a měl jsem peníze na další realitní obchody.

 

Financování nákupu nemovitostí je kreativní proces. Dnes je možné nakupovat nemovitosti i bez vlastních prostředků. V tomto článku jsem ale chtěl ukázat, že je možné využít své vlastní bydlení, které je standardně pasivem, a proměnit jej v aktivum, jež vám generuje část vašeho pasivního příjmu.