Investování do nájemních nemovitostí vypadá jako jednoduchá záležitost. Velmi pravděpodobně však budete plní nejrůznějších obav, pokud se do toho pustíte. Co vás čeká?

 

Budou to v první řadě pocity strachu… Popíšu vám, jak jsem se cítil já při svém prvním realitním obchodě a jak jsem si po této transakci řekl, že už nikdy nechci kupovat žádnou nemovitost.

S chutí do prvního obchodu

První realitní obchod jsem uskutečnil v roce 2013. Jednalo se o nákup bytu 2+1 a koupil jsem ho na základě druhého přečtení knihy od Roberta Kiyosakiho Bohatý táta a chudý táta. Měl jsem v té době velmi málo zkušeností, ale líbila se mi myšlenka investovat peníze tak, aby mi vydělávaly další peníze. V té době jsem ještě nepřemýšlel o vytváření pasivního příjmu a o možnosti brzkého odchodu do důchodu jsem ani netušil a nevěděl jsem, že je to vůbec možné.

Když jsem začal hledat nemovitost, bylo ještě všechno v pořádku a moje pocity byly pozitivní. Věděl jsem, že dělám správnou věc, že tímto krokem zabezpečím svou rodinu. Pak jsem ale udělal z dnešního pohledu řadu chyb a musel přetrpět chvíle plné zmatku a obav.

Jaké pocity jsem měl a jaké chyby jsem udělal?

1. Průzkum trhu

• Nezjistil jsem si, za jakou cenu se prodávají byty v dané lokalitě.
• Vůbec jsem nezjišťoval, jaká je situace na trhu, jaká je cena za metr, jaká je poptávka a nabídka.
• Nezjistil jsem si, v jaké cenové hladině se pohybují pronájmy bytů.
• Nezjistil jsem si, kolik bytů je v nabídce pronájmů a jestli je o nájemní bydlení v dané lokalitě vůbec zájem.

2. Financování

• Neměl jsem absolutně žádný přehled o tom, jak se pohybují úrokové sazby.
• Neznal jsem možnosti hypoték, netušil, jaké jsou nejlepší fixace a kolik bych měl splácet.
• Neměl jsem zpracovanou kalkulaci, takže jsem nevěděl:
  • jakou splátku si mohu dovolit,
  • kolik mě bude stát investice do oprav, nábytku a vybavení,
  • jaké můžu požadovat nájemné a jaké budu mít cash flow z nájemního bytu,
  • jaký je měsíční příspěvek do fondu oprav,
  • jaké jsou ceny energií.

Šel jsem do první banky, kterou jsem měl po ruce (do své banky) a domluvil si úvěr na 13 let s tříletou fixací, 70 % LTV a úrokovou sazbou 3,5 %. Přistupoval jsem k tomu tak, že mi nájemník bude splácet úvěr a za 13 let budu mít nemovitost, nic jiného jsem od toho nečekal. Nevyjednával jsem o podmínkách, prostě jsem vzal to, co mi banka nabídla. Vlastně jsem ani nevěděl, že bych mohl vyjednávat…

3. Papírování

Tolik dokumentů, které jsem musel podepsat, jsem snad v životě najednou ani neviděl. Začalo to podepsáním rezervační smlouvy, pak smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o úvěru, pojištění a vinkulace pojistné smlouvy… Totálně jsem se v tom ztratil, a to nepočítám další úkony, například že jsem musel dát vklad do katastru nemovitostí, zjistit, které smlouvy se na katastr nemovitostí dávají a které ne, ujasnit si, u kterých smluv je nutný ověřený podpis a kde být nemusí…

Byl jsem  z toho naprosto vykolejený a vždy, když mělo dojít k dalšímu kolu podpisů, nevěděl jsem, co podepsat, jaké dokumenty vzít s sebou na schůzku. Bylo to pro mě velmi stresující a po několikaměsíčním papírování jsem si řekl, že už nikdy žádnou nemovitost kupovat nebudu…

4. Obavy

• Obavy z administrativy a z papírů

Jak jsem popsal výše, vůbec jsem nevěděl, jak postupuje proces koupě nemovitosti, neznal jsem zákonné lhůty, nevěděl jsem, kam a jaké dokumenty mám doručit.

• Obavy ze zadlužení

Bylo to pro mě zadlužení na 13 let v hodnotě vyšších set tisíc korun. Nevěděl jsem, jestli dělám správně. Co když nenajdu nájemníka? Co se stane, pokud nebudu schopen splácet? Co když mi nájemník byt zničí, nebude mi platit? Ukradne mi vybavení?

• Obavy z vlastní investice

Investoval jsem do obchodu stovky tisíc vlastních úspor a mé obavy byly stejné jako v předchozím případě a také se k tomu přidaly další: Co když o peníze přijdu? Tvrdě jsem dřel, abych ty peníze vydělal, a nyní je mohu jedním podpisem ztratit. Co když v průběhu obchodu špatně podepíšu nějaký dokument a právně mi nemovitost nepřipadne, i když ji zaplatím, takové případy se přeci objevují…

• Obavy z nájemníků

Kde seženu nájemníka? Co v mém bytě bude nájemník dělat? Kolik lidí mám v bytě ubytovat? Musím mít nájemní smlouvu – mám si ji stáhnout z internetu, abych ušetřil, nebo ji má sepsat právník? Jak budu nájemníka z bytu dostávat, pokud mi přestane platit? Jako majitel nemovitosti jsem oproti nájemníkovi v nevýhodě, nemohu ho vyhodit na ulici.

 

Všechny tyto obavy mě provázely celým obchodem a musím říct, že to bylo velmi podobné i v dalších nemovitostních obchodech. Ale tím, jak jsem získával zkušenosti, jak jsem se vzdělával, jsem dokázal většinu obav rozptýlit. Dnes, pokud realizuji realitní obchod,  mám v sobě stále určitý druh obav, ale je to spíš zvýšený adrenalin, a hlavně se těším na další část pasivního příjmu.

I když vše uděláte správně, vždy se může něco pokazit. Díky kvalitním znalostem a dobré přípravě však dokážete většinu věcí eliminovat a spoustě problémů předejít.

Poučení z počátečních chyb

Ponaučení, které si ze svého prvního, druhého, třetího a dalších realitních obchodů nesu do budoucnosti, lze shrnout takto: Nejdřív investuji hodně času a málo peněz. V praxi to znamená, že nejdříve se vzdělávám, analyzuji, zjišťuji co nejvíce informací, a teprve pak investuji. Spousta lidí to dělá obráceně, nejdříve investují hodně peněz, většinu nebo veškeré své úspory. Tyto peníze obvykle svěří investičnímu poradci, kterého vidí poprvé v životě, a očekávají, že se jim tento poradce postará o jejich peníze a výrazně je zhodnotí… Sami vidíte, jak absurdně to zní. Poradci, banky, fondy, ti všichni žijí zejména z poplatků, nikoliv z investic.

Vy, pokud chcete investovat, se nejprve vzdělávejte. Jestliže máte zájem o koncentrované informace vyplývající z praxe a zkušeností, kterými jsem já sám prošel, můžete využít trénink Cesta finančního samuraje. Pokud nechcete platit poplatek za tento trénink J, pak studujte knihy, potkávejte se lidmi, kteří již investují a budují si pasivní příjem, a až pak investujte.