Trh se neustále vyvíjí, a pokud investujete do nemovitostí, musíte dění sledovat. Díky tomu dokážete využít příhodné situace i ochránit své investice v době krize.

Většina ekonomických odborníků se shoduje, že se blíží korekce trhu nebo hospodářská krize. Podle mnohých se tak stane do roku 2020. Jak se připravit na období poklesu?

Jako investoři do nájemních nemovitostí musíte průběžně sledovat nejen to, co se děje na nájemním trhu – jak stoupají či klesají nájmy, jak se mění požadavky nájemníků. Musí vás zajímat také dění na trhu s půjčkami, aktuální i zamýšlené kroky ČNB a následné reakce komerčních bank a v jakém stádiu je právě ekonomický cyklus. Tyto informace vám umožní správně reagovat na výhodné podmínky, nebo naopak ubránit vaši aktuální pozici.

Jestliže již máte vytvořené nemovitostní portfolio, musíte si také nastavit vlastní strategii refinancování úvěrů a využívat stávajícího portfolia pro financování dalších obchodů.

Časy nízkých úroků jsou pryč

V současné době se začínají „utahovat šrouby“ a léta , kdy úrokové sazby neustále klesaly a bylo možné pořídit si hypotéku s úrokovou sazbou 1,5 % p. a., jsou už bohužel pryč. Gratuluji vám všem, kdo jste si úvěr s takovýmto úrokem pořídili. Zvyšováním úrokových sazeb a zaváděním dalších opatření se ČNB snaží reagovat na zvyšující se ceny nemovitostí v ČR. Levné peníze totiž vyhnaly ceny nemovitostí nahoru, za poslední dva až tři roky o desítky procent.

Ekonomika roste a nezaměstnanost klesá, inflace stoupá. Většina ekonomických ukazatelů signalizuje, že se právě nacházíme na vrcholu ekonomického cyklu. Odtud lze jít pouze dolů, takže po období konjunktury brzy přijde korekce a pravděpodobně i další hospodářská krize.

Jak byste měli zabezpečit své portfolio před krizí a co pro to můžete udělat už dnes? Univerzální návod bohužel neexistuje a ani já nemám ambici vám radit, co byste měli dělat, jelikož jsem minulou krizi (v letech 2008–2010) prožil na pozici zaměstnance, který neřešil, jak ochránit svůj majetek a své příjmy. Dnes je však moje situace jiná a na nadcházející korekci či  krizi se připravuji. Budu rád, když vás moje strategie zabezpečení nemovitostního portfolia a pasivního příjmu bude inspirovat.

Zaměstnání je bezpečné…

Omyl! Pokud si myslíte, že v době krize je bezpečné být zaměstnancem, hluboce se mýlíte. Bohužel právě zaměstnanci ekonomickou krizi odnášejí nejvíce. V případě krize se podnikatelé, majitelé a ředitelé firem, vždy snaží svůj business ochránit. Nejjednodušší cestou ke snížení nákladů je redukce počtu zaměstnanců. Nemá-li podnik pro zaměstnance práci, je pro něj zkrátka nadbytečný a nepotřebný, i kdyby pracoval sebelíp, takže se ho zbaví. Najít v době krize jiné zaměstnání je samozřejmě výrazně obtížnější než v období konjunktury. Pokud pracujete jako zaměstnanci, měli byste si vytvořit finanční rezervu minimálně na šest, ale lépe na dvanáct měsíců. Díky ní dokážete období krize přežít bez pravidelného příjmu a budete mít dostatek času najít si nové zaměstnání.

Podnikání je nebezpečné!

To je další omyl. Podnikáním si vytváříte různé druhy příjmů, a pokud budete mít podnikání diverzifikované a dobře nastavené, dokážete v případě krize snížit náklady a přežít. Jedním z důvodů, proč jsem začal podnikat (po čtyřicítce), bylo právě i to, že chci ochránit sebe a svou rodinu před ekonomickou krizí. Zároveň si vytvářím pasivní příjem z pronájmu nemovitostí. Nikdo mě v období krize nemůže vyhodit pro nadbytečnost. Pouze já sám, svými schopnostmi a nasazením, rozhodnu o tom, jestli krizi přežiju, nebo ne. Čím víc se v podnikání vzdělávám, získávám zkušenosti a učím se vydělané peníze investovat, tím silnější se cítím a tím víc si věřím, že další ekonomickou recesi překonám.

Jak zvládnout krizi a neprodělat

Jakým způsobem chráním své nemovitostní portfolio? V první řadě jsem všechny své nemovitosti pořídil na dluh – na dobrý dluh! (Více o dobrém a špatném dluhu se dozvíte v tréninkovém programu). Pro každou svou nemovitost jsem si zpracoval kalkulaci, která ukazuje výši měsíční splátky dluhu a potřebnou výši nájemného, aby mi pokrylo splátku, náklady na správu nemovitosti a generovalo pasivní příjem. V případě krize je tedy pro mě důležité udržet měsíční splátku na stejné nebo přijatelné úrovni a zároveň udržet nájemné na stejné či vyšší úrovni.

Jelikož při nákupu většiny nemovitostí v mém portfoliu (v rozmezí let 2013–2018) jsem ještě neměl dostatečné zkušenosti, mám většinu úvěrů s fixací úrokové sazby na pět let. Refixace úrokových sazeb tedy bude vycházet již na období vysokých úrokových sazeb, které s sebou přinese očekávaný ekonomický vývoj. Všechny aktuální úrokové sazby mám nastavené v rozmezí 1,5–1,9 %, přičemž v případě ekonomické krize mohou sazby atakovat 5% úrok p. a. Pro mne z toho plyne poučení pro příště: v případě nízkých úrokových sazeb fixovat na co nejdelší období.

Pro ilustraci: Při hypotečním úvěru ve výši dva miliony korun se splatností 25 let je rozdíl v měsíční splátce mezi úrokovou sazbou 1,5 % a pětiprocentní sazbou 3 690 korun! A právě takový rozdíl může rozhodovat o tom, zda vaše cash flow z pronájmu nemovitosti bude pozitivní, nebo negativní.

Co tedy dělám pro ochranu svých investic?

1. Pracuji s délkou fixace úvěrů

Poslední hypoteční úvěry jsem si již bral na období 8 let. Okamžik refinancování či refixace by tedy měl nastat až v období opětovného ekonomického růstu, kdy budu moci získat příznivou úrokovou sazbu.

2. Refinancuji včas

Úvěry, které mají konec fixace úrokové sazby za dobu 24 měsíců a kratší, již nyní refinancuji, tedy převádím do jiné banky s aktuální fixací úrokové sazby (cca 2,5 %) a s odloženým čerpáním peněz za uvedených 24 měsíců. Splácím tedy stále stávající úvěr se současnými podmínkami, přičemž po skončení fixace mám již dohodnutý nový úvěr, kterým budu stávající úvěr refinancovat za podmínek platných v současnosti. Znamená to, že jsem si již nyní pojistil relativně dobrou úrokovou sazbu. Zároveň dokážu predikovat měsíční splátku a tedy svůj měsíční pasivní příjem.

• Jelikož mám již část úvěru splacenou, mám při refinancování možnost načerpat ještě dodatečné peníze, které mohu pak použít na nákup dalších nemovitostí.
• Pokud mám již vyhlédnutý další realitní obchod, je možné použít již zastavené nemovitosti na dozajištění nových úvěrů, a tím snížit splátku down payment.

3. Snižuji své úrokové zatížení (jiné úvěry než hypotéky)

Příkladem je splátka za automobil: Rozhodl jsem se prodat svůj vůz a koupit si levnější auto. Rozdíl peněz si ponechám v hotovosti a budu tak připraven na nákup nemovitostí v okamžiku, kdy se dostaví korekce či  krize a ceny se oproti aktuálním cenám sníží. Díky této transakci budu mít lepší kreditní skóre pro získání hypotečního úvěru a hotovost pro nákup.

4. Kumuluji hotové peníze.

Na účtech se snažím kumulovat hotové peníze. Nastavil jsem v naší rodině šetřící mód, detailně sledujeme své výdaje a kupujeme pouze nezbytné věci. Pracuji nyní více pro aktivní příjem, věnuji se své konzultační činnosti a provádím transakce, kterými získám další hotovost (viz předchozí příklad). Očekávám, že v případě korekce/krize spadnou ceny nemovitostí o 20–30 %, což pro mě bude signál k nákupu, na který budu moct použít nashromážděnou hotovost.