Proč investovat právě do nemovitostí? Shánět nájemníky, starat se o údržbu a opravy… Ano, příjem z nemovitostí není bez práce, ale při správném nastavení vám dá svobodu.

Představa dosažení finanční nezávislosti a svobody je velkou motivací. Život bez šéfa, možnost svobodně se rozhodnout, co budu a co nebudu dělat, dostatek času pro rodinu, cestování, sport… Tady je několik důvodů, proč jsem si pro uskutečnění této vize vybral cestu investic do nemovitostí.

1. Možnost využití finanční páky

Na nemovitost vám banka celkem ochotně půjčí peníze, protože nemovitost je pro ni něco hmatatelného. Můžete tak využít finanční páku, tedy zhodnotit svůj kapitál s využitím kapitálu cizího, a zvyšovat díky tomu své bohatství.

Použijme jednoduchou matematiku:

• kupní cena nemovitosti: 1 000 000 Kč;
• zhodnocení z pronájmu nemovitosti: 5 % ročně = 50 000 Kč (1 000 000 * 0,05);
• vlastní vklad (tedy vaše investice): 200 000 Kč (80 % vám půjčí banka);
• zhodnocení vlastních prostředků: 50 000 Kč / 200 000 Kč = 25 % ročně!

2. Zhodnocení nemovitosti v čase

Nemovitosti se v dlouhodobém horizontu zhodnocují o 2–3 % ročně. Pokud si vyberete správnou lokalitu, můžete dosáhnout i vyšší zhodnocení.

Zkusme opět jednoduchý propočet:

• kupní cena nemovitosti: 1 000 000 Kč;
• hypoteční úvěr: 80 % = 800 000 Kč;
• měsíční splátka hypotečního úvěru (30 let, úrok 3 %): 3 373 Kč;
• měsíční nájemné: 4 166 Kč (5 % p. a. = 50 000 Kč / 12 měsíců);
• měsíční cash flow: 4 166 – 3 373 = 763 Kč;
• hodnota nemovitosti za 30 let (po splacení úvěru s ročním zhodnocením nemovitosti 3 %) = 2 427 262,- Kč
• vlastní investice 200 000 Kč

Za třicet let máte splacenou nemovitost v hodnotě 2 427 262 Kč a na nájemném jste vydělali dalších  285 480 Kč, přičemž vaše investice byla pouhých 200 000 Kč. Znamená to celkové zhodnocení 856 % = 1 712 742 Kč!

3. Nemovitosti vydělávají hned

Díky nájemnému vám nemovitost ihned po pronajmutí začne vydělávat peníze. U jiných aktiv musíte čekat na jejich zhodnocení, pak je prodat a tím vydělat peníze. Nemovitosti generují peníze okamžitě a později je ještě můžete se ziskem prodat.

4. Odpisy a daňové výhody

Příjem z pronájmu se daní patnácti procenty a neplatí se z něj sociální a zdravotní pojištění. Zdanění pasivního příjmu z nemovitostí je tedy pouhých 15 %. Zkuste si pro porovnání spočítat, jakému zdanění podléhá váš zaměstnanecký příjem.

Příklad zdanění příjmu zaměstnance:

• výše platu: 50 000 Kč;
• celkový náklad zaměstnavatele na vaši mzdu: 67 000 Kč (odvádí za vás také sociální a zdravotní pojištění);
• vaše čistá mzda je 36 520,- Kč;
• celkové zdanění vaší mzdy: 45,49 %!

 

Hodnotu nemovitosti můžete odepisovat z daňového základu a tím si jej snížit. Doba odpisování nemovitostí je buď standardně 20 let, nebo zrychleně 10 let. Pro zjednodušení lze říci, že jde v průměru o jednu dvacetinu každý rok. Například z 1 000 000 Kč tak každý rok snížíte svůj daňový základ o 50 000 Kč – z této částky tedy neplatíte daň z přijmu. Pokud je vaše daň z příjmu 15 %, ušetříte každý rok 7 500 Kč.

Daňový základ si můžete snížit o zaplacené úroky z hypotéky. Máte-li 3% úrok p.a. (pro zjednodušení budu počítat, že je tento úrok každý rok stejný), zaplatili jste na úrocích za rok 30 000 Kč. Ty si odečtete od daňového základu a pokud je vaše daň z příjmu 15 %, ušetřili jste 4 500 Kč.

Toto jsou finanční výhody investice do nájemních nemovitostí. Pokud si správně nastavíte property management, bude vaše investice času do nemovitosti (tedy objem vaší vlastní práce) v případě dlouhodobých pronájmů velmi nízká. U krátkodobých pronájmů lze využít služby specializované společnosti, která se vám (obvykle za 15–20 % z nájemného) o nemovitost postará.

Uvedené kalkulace jsou pouze ilustrativní.